Permis d’aménager

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Le permis d’aménager est un acte qui permet à l’administration de contrôler les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné. La démarche est différente selon que votre projet génère ou non un impact sur l’environnement (c’est-à-dire qu’il est notamment susceptible de porter atteinte aux ressources en eau ou de nuire aux espèces protégées).

Dans quel cas déposer un permis d’aménager ?

  • Lotissement avec création ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements propres au lotissement, communs à plusieurs lots, à la charge du lotisseur.
  • Affouillement du sol (creusement) d’une profondeur supérieure à 2 mètres et portant sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares quand il n’est pas lié à un permis de construire.
  • Exhaussement du sol d’une hauteur supérieure à 2 mètres et portant sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares.
  • Aire de stationnement ouverte au public, dépôt de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs.
  • Aménagement ayant pour effet de créer une capacité d’accueil totale d’au moins 50 unités.

Le saviez-vous ?
Le recours à un architecte ou paysagiste-concepteur pour réaliser le projet est obligatoire dès lors que la surface de terrain est supérieure à 2 500 m².

Comment déposer un permis d’aménager ?

La demande de permis de démolir peut-être déposée sur la plateforme en ligne du Guichet d’autorisation numérique de l’urbanisme.

Le dépôt en format papier est toujours possible (en 4 ou 5 exemplaires) soit par voie postale par pli recommandé, soit par remise en mains propres auprès de la direction de l’Urbanisme et de l’action foncière aux heures d’ouverture au public.

  • Plan de situation du terrain (PA 1)
  • Notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement prévu (PA 2)
  • Plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords (PA 3)
  • Plan de composition d’ensemble du projet coté dans les trois dimensions (PA 4)

D’autres pièces peuvent être nécessaires, en fonction de la nature et/ou la situation de votre projet.

Il faudra joindre à votre dossier de permis de construire, une attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RE 2020).

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Fiche pratique

Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles

Vérifié le 01/01/2023 – Direction de l’information légale et administrative (Première ministre)

Le propriétaire qui vend un terrain non bâti, mais qui a été rendu constructible suite à la modification du plan local d’urbanisme (PLU), doit payer une taxe sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente. La déclaration est faite par un notaire.

Vendeur

La taxe s’applique quel que soit le vendeur :

  • Personne physique (particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d’une activité professionnelle notamment)
  • Personne morale (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété notamment)
  • Contribuable domicilié hors de France

Terrains

La taxe s’applique aux terrains suivants :

  • Terrains nus
  • Terrains avec une construction impropre à un quelconque usage (bâtiment rendu inutilisable en état durable d’abandon ou en ruine, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti notamment)

 À noter

la taxe ne concerne pas les terrains rendus constructibles avant le 13 janvier 2010.

Ventes taxées

En tant que vendeur, vous devez payer la taxe uniquement lors de la 1re cession à titre onéreux (vente) du terrain, intervenue après son classement en zone constructible.

Si vous revendez le terrain, celui-ci n’est pas taxé.

Les mutations à titre gratuit (donation entre vifs ou succession après décès) ne sont pas soumises à la taxe.

La taxe s’applique dans les cas suivants :

  • Montant de la vente supérieur à 15 000 €
  • Plus-value supérieure à 10 fois le prix d’acquisition

 Exemple

Pour un terrain acheté 10 000 € et revendu 70 000 € :

Plus-value : 70 000 € – 10 000 € = 60 0000 €

La plus-value est inférieure à 10 fois le prix d’acquisition (10 x 10 000 € = 100 000 €), donc elle n’est pas taxée.

 À noter

les cessions en conséquence d’une expropriation, suite à une déclaration d’utilité publique, ne sont pas taxées.

La taxe s’applique sur la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

Celle-ci est calculée comme étant la différence entre les 2 montants suivants :

  • Prix d’acquisition (ou valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du vendeur, en cas d’héritage par exemple)
  • Prix de vente (prix réel stipulé dans l’acte de vente)

  À savoir

si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, sans les intérêts.

Convertir le prix en euros

Lorsque l’acquisition n’a pas été effectuée avec un prix en euros, il est nécessaire d’en faire la conversion.

Indexer le prix en fonction de l’inflation

Le prix d’acquisition est actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac, publié chaque mois par l’Insee (en base 100 de 1998).

Pour actualiser le prix d’acquisition, il convient de le multiplier par l’évolution de l’indice des prix à la consommation entre 2 dates, selon la formule de calcul suivante :

Montant revalorisé du prix d’acquisition = prix d’acquisition x (dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l’acquisition)

Lorsque l’acquisition du terrain est intervenue avant 1998 (dernière base 100 en vigueur), l’actualisation couvrant plusieurs générations d’indices, il est nécessaire de procéder en autant d’étapes que de séries d’indices concernées.

 À noter

pour les cessions réalisées depuis 2012, il est admis d’utiliser les coefficients d’érosion monétaire pour simplifier le calcul.

L’Insee a mis en ligne un convertisseur franc-euro qui mesure l’érosion monétaire due à l’inflation sur la période 1901-2021.

Il permet de calculer le pouvoir d’achat d’une somme en euros ou en francs (ou en anciens francs) d’une année donnée en une somme équivalente pour une autre année, corrigée de l’inflation observée entre les 2 années.

Simulateur
Convertisseur franc-euro : pouvoir d’achat de l’euro et du franc (ou de l’ancien franc)

Le convertisseur franc-euro mesure l’érosion monétaire due à l’inflation.

Il permet d’exprimer, sur la période 1901-2021, le pouvoir d’achat d’une somme en euros ou en francs d’une année donnée en une somme équivalente en euros ou en francs d’une autre année, corrigée de l’inflation observée entre les deux années.

Accéder au simulateur  

Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Bénéficier d’une assiette réduite

L’assiette de la taxe est réduite d’1/10e par an à partir de la 9e année suivant le classement du terrain en zone constructible.

 Exemple

Pour un terrain rendu constructible en 2013 :

Utiliser un calcul forfaitaire

En cas d’absence d’éléments de référence, qui fait que le prix d’acquisition du terrain n’est pas connu ou n’est pas déterminable, la taxe est calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.

C’est le cas par exemple, en cas de succession non déclarée, de succession non imposable en France ou d’acquisition par prescription acquisitive.

Son taux est progressif : il augmente en fonction de la plus-value.

Il est fixé à l’un des taux suivants :

  • 5 % de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition
  • 10 % de la plus-value dépassant 30 fois le prix d’acquisition

 Exemple

Pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine.

La plus-value est de 200 000 €, soit 10 fois le prix d’acquisition.

La plus-value est donc taxée à hauteur de 5 %, soit une taxe de 10 000 €.

Déclarer la plus-value

La formalité est accomplie par le notaire, et non directement par le vendeur.

Lors de la vente, la déclaration signée par le vendeur (ou son mandataire) doit être déposée par le notaire.

Elle permet de calculer la plus-value.

Elle doit être accompagnée du paiement de la taxe, auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dont dépend le terrain concerné.

Dans certains cas, la vente du terrain n’est pas constatée par un acte notarié (par exemple par un acte administratif ou une ordonnance judiciaire).

La déclaration (cerfa n°14968) doit alors être déposée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le domicile du vendeur.

La formalité doit être accomplie dans le mois qui suit la cession.

Formulaire
Déclaration 2023 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir

Cerfa n° 14968

Accéder au formulaire  

Ministère chargé des finances

  À savoir

s’il s’agit d’un terrain exonéré ou d’une cession non taxable, le vendeur est dispensé de déclaration. Mais l’acte de vente présenté à l’enregistrement doit préciser la raison de l’exonération.

Payer la taxe

Le paiement doit intervenir lors du dépôt de la déclaration, avant que l’acte notarié ne soit enregistré.

Si la déclaration est déposée hors délai, des intérêts de retard sont appliqués à partir du 1er jour du mois qui suit celui au cours duquel la déclaration aurait dû être déposée.

Pour en savoir plus